املاک اجاره ای ، مالکیت حق موقتی برای نگهداری زمین یا ملکی است که در آن مستأجر یا مستاجر به نوعی از مالکیت موجر یا موجر دارای حقوق مالکیت غیرمنقول است . [1] اگرچه یک مستاجر دارای حقوق مالکیت غیرمنقول است، املاک اجاره ای معمولاً دارایی شخصی محسوب می شود .
اجاره نوعی از تصرف زمین یا تصرف ملک است که در آن یکی از طرفین حق تصرف زمین یا ساختمان را برای مدت معینی خریداری می کند. از آنجایی که اجاره یک دارایی قانونی است، املاک اجاره ای را می توان در بازار آزاد خرید و فروش کرد. بنابراین، یک اجاره با اجاره یا هزینه ساده که در آن مالکیت یک ملک به طور کامل خریداری می شود و پس از آن برای مدت نامشخصی نگهداری می شود، متفاوت است، و همچنین با اجاره ای که در آن ملک به طور دوره ای مانند هفتگی یا ماهانه اجاره داده می شود (اجاره می شود) متفاوت است. .
اصطلاحات و انواع اجاره از کشوری به کشور دیگر متفاوت است. گاهی اوقات، اما نه همیشه، یک اجاره مسکونی تحت یک قرارداد اجاره به صورت عامیانه به عنوان اجاره شناخته می شود . اجاره‌دهنده می‌تواند برای مدت معینی که بر حسب ماه یا سال اندازه‌گیری می‌شود، در شغل باقی بماند. شرایط قرارداد در اجاره نامه آمده است که دارای عناصر قرارداد و حقوق مالکیت در هم تنیده شده است.
قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر را می‌توان در قانون حمورابی یافت . با این حال، قانون مشترک رابطه مالک و مستاجر در انگلستان در قرون وسطی تکامل یافت . آن قانون هنوز بسیاری از اصطلاحات و اصول قدیمی مربوط به نظم اجتماعی فئودالی و اقتصاد کشاورزی را حفظ کرده است ، جایی که زمین دارایی اولیه اقتصادی و مالکیت زمین منبع اصلی رتبه و موقعیت بود.
پس از قانون Quia Emptores که در اواخر قرن سیزدهم ، تحت‌فئوداسیون (ایجاد املاک فئودالی جدید توسط زمین‌داران فئودال موجود) را ممنوع کرد ، این اجاره برای سلسله‌مراتب فئودالی ضروری بود. یک ارباب صاحب زمین می شد و مستأجران دست نشانده می شدند . املاک اجاره ای هنوز هم می توانند زمین تاج و تخت امروز باشند. [2] به عنوان مثال، در قلمرو پایتخت استرالیا ، تمام "مالکیت" زمین های خصوصی اجاره ای از زمین کرون هستند.
ممکن است بین اجاره مسکونی، ارائه مکانی برای زندگی به شخص، و اجاره تجاری ، که در آن محل برای اهداف تجاری اشغال شده است، تمایز قائل شود. ممکن است مقررات قانونی متفاوتی برای اجاره‌های مسکونی و تجاری وجود داشته باشد، برای مثال در قانون مالک و مستاجر بریتانیا در سال 1954 ، بخش اول (اکنون تا حد زیادی جایگزین آن شده است) به اجاره‌های مسکونی و بخش دوم مربوط به اجاره‌های تجاری است. [3]
یک "اجاره با مدت معین" یا اجاره برای سالها برای مدت معینی به طول می انجامد. علیرغم نام، چنین اجاره‌ای می‌تواند برای هر دوره زمانی دوام داشته باشد - حتی اجاره یک هفته‌ای را می‌توان برای سالها اجاره نامید. در قانون کامن لا، مدت زمان نیازی به قطعیت نداشت، بلکه می‌توانست آن را مشروط به وقوع رویدادی (مثلاً «تا زمانی که محصولات برای برداشت آماده شوند»، «تا زمانی که جنگ تمام شود») مشروط شود. در بسیاری از حوزه های قضایی این امکان به طور جزئی یا کلی لغو شده است. [4]
زمانی که مدت زمان معین به پایان می رسد، یا در مورد اجاره ای که با وقوع رویدادی در زمان وقوع رویداد پایان می یابد، اجاره به طور خودکار پایان می یابد. همچنین ممکن است مستاجر به طور صریح یا ضمنی، اجاره را به موجر واگذار کند. این فرآیند به عنوان تسلیم اجاره شناخته می شود. زمانی که مستاجر توافقنامه خرید را از صاحبخانه خود بپذیرد، اجاره به پایان می رسد. تا زمانی که هر دو طرف بر سر معامله توافق کنند، مالک می تواند پیشنهاد خرید مجدد ملک را از مستاجر خود به قیمت توافقی بدهد. [5]
بسته به قوانین لازم الاجرا در یک حوزه قضایی خاص، شرایط متفاوتی ممکن است از نظر قانونی ایجاد شود که مستاجر پس از انقضای مدت اجاره در مالکیت ملک باقی بماند.
اجاره دوره ای که به عنوان اجاره سال به سال ، ماه به ماه یا هفته به هفته نیز شناخته می شود ، ملکی است که برای مدتی وجود دارد که بر اساس مدت پرداخت اجاره تعیین می شود. اجاره شفاهی برای اجاره سالها که قانون کلاهبرداری را نقض می کند (با التزام به اجاره نامه بیش از - بسته به حوزه قضایی - یک سال بدون کتبی) ممکن است یک اجاره نامه دوره ای ایجاد کند که اصطلاح تفسیر شده وابسته به قوانین است. حوزه قضایی که محل استیجاری در آن واقع شده است. در بسیاری از حوزه‌های قضایی، اجاره «پیش‌فرض»، جایی که طرفین به صراحت ترتیب متفاوتی را مشخص نکرده‌اند، و در جایی که هیچ‌یک بر اساس عرف محلی یا تجاری فرض نمی‌شود، اجاره ماه به ماه است.
اجاره به میل یا ملک به میل اجاره ای است به گونه ای که موجر یا مستاجر می توانند در هر زمانی با دادن اخطار معقول، اجاره را فسخ کنند. معمولاً در غیاب اجاره نامه یا جایی که اجاره مورد بررسی نیست، رخ می دهد . بر اساس قانون عرفی مدرن، اجاره به میل می تواند در شرایط زیر ایجاد شود:
در اجاره نامه مسکونی اجرت المثل، مستاجر را نمی توان جز به علت ، حتی در صورت عدم وجود اجاره نامه کتبی، عزل کرد. اگر موجر بتواند به میل خود اجاره را فسخ کند، طبق قانون به مستأجر نیز حق فسخ متقابل به میل خود داده می شود. با این حال، اجاره ای که صراحتاً به میل مستأجر ادامه می یابد ("تا زمانی که مستاجر می خواهد در این زمین زندگی کند") به طور خودکار حق فسخ متقابلی را برای صاحبخانه فراهم نمی کند، حتی برای علت. در عوض، چنین زبانی ممکن است به گونه ای تعبیر شود که به مستاجر دارایی زندگی یا حتی هزینه ای ساده است .
اجاره به وصیت به موجب قانون ، در صورتی که:
اجاره‌ای در رنج (که گاهی اوقات به آن اجاره‌ی توقیفی گفته می‌شود ) زمانی ایجاد می‌شود که مستاجر به اشتباه بیش از پایان مدت اجاره‌نامه را به‌طور غیرقانونی نگهداری کند (به عنوان مثال، مستاجری که پس از انقضای مدت اجاره‌اش می‌ماند). در این صورت، مالک می‌تواند مستاجر را در اجاره‌ای جدید نگه دارد و برای مدتی که مستاجر نگه داشته است، اجاره بها را دریافت کند.
زمانی که مستاجر حتی پس از پایان مدت اجاره، تا زمانی که موجر برای اخراج مستاجر اقدام نکند، در مالکیت ملک باقی بماند، اجاره به ضرر ممکن است وجود داشته باشد. ممکن است ساکن در این مرحله قانوناً متجاوز باشد و تملک این نوع ممکن است دارایی واقعی در زمین نباشد، حتی اگر مقامات این شرط را به رسمیت بشناسند که مستاجر را مسئول اجاره بدانند. صاحبخانه ممکن است بتواند چنین مستأجری را در هر زمانی بدون اطلاع قبلی اخراج کند . اقدام به تخلیه موجب خاتمه اجاره بها در زیان می شود، زیرا مستاجر دیگر از تملک برخوردار نیست. برخی از حوزه های قضایی یک انتخابات غیرقابل فسخ را تحمیل می کنند که به موجب آن مالک با مالک به عنوان متخلف رفتار می کند یا به عنوان مستاجر در رنج رفتار می کند. متجاوز در اختیار نیست. اما مستأجری که در رنج و عذاب است، همچنان از تملک اموال غیرمنقول لذت می برد.
همچنین ممکن است صاحبخانه بتواند اجاره نامه جدیدی را بر مستاجر نگهدارنده تحمیل کند. برای یک اجاره مسکونی، چنین اجاره جدیدی ماه به ماه طول می کشد. برای یک اجاره تجاری بیش از یک سال، اجاره جدید سال به سال است. در غیر این صورت، مدت اجاره به مدت یکسان با مدت اجاره اصلی ادامه می یابد. در هر صورت، در صورتی که مالک قبل از انقضای مدت اجاره اصلی، افزایش را به مستاجر اعلام کرده باشد، مالک می تواند اجاره بهای بیشتری را دریافت کند.
صرفاً ترک مال در محل به منزله تملک نیست. بنابراین، اجاره در رنج نمی توان برقرار کرد. به عنوان مثال، Nathan Lane Assocs. v. Merchants Wholesale , 698 NW2d 136 (آیووا 2005); Brown v. Music, Inc. , 359 P.2d 295 (Alaska 1961).
در برخی از حوزه‌های قضایی، مستاجر این حق قانونی را دارد که پس از پایان مدت اجاره، در محل تصرف خود باقی بماند، مگر اینکه مالک فرآیند رسمی را برای خلع ید مستاجر از ملک رعایت کند. به عنوان مثال، در انگلستان و ولز ، یک مستأجر تجاری حق دارد پس از پایان مدت اجاره، طبق مفاد بخش‌های 24 تا 28 قانون مالک و مستاجر 1954 به کار خود ادامه دهد (مگر اینکه این مفاد به طور رسمی با توافق قبلی کنار گذاشته شده باشند. اجاره نامه تکمیل شد). در پایان قرارداد اجاره، آنها نیازی به انجام هیچ کاری ندارند جز ادامه پرداخت اجاره بها در سطح قبلی و پایبندی به سایر پیمان های مربوطه مانند حفظ ساختمان در وضعیت مناسب. آنها را نمی توان اخراج کرد مگر اینکه مالک اخطاریه رسمی برای پایان دادن به اجاره ارائه کند و با موفقیت با اعطای اجاره نامه جدید که مستاجر حق خودکار آن را دارد مخالفت کند. حتی این کار را فقط می توان تحت شرایط مقرر انجام داد، به عنوان مثال میل مالک به اشغال محل خود یا تخریب و توسعه مجدد ساختمان.
زمین اجاره ای زمینی است که توسط دولت مربوطه (به عنوان تاج) به یک شخص یا شرکت اجاره داده شده است. با این حال، تمام حقوق معدنی برای تاج محفوظ است. انواع مختلفی از اجاره بها از ایالت به ایالت دیگر وجود دارد. [6] اجاره‌های پاستورال حدود 44 درصد از سرزمین اصلی استرالیا را پوشش می‌دهند ، عمدتاً در مناطق خشک و نیمه‌خشک و ساواناهای گرمسیری . [7]
سه نوع اجاره در استرالیا وجود دارد: [6]
تمام زمین ها در قلمرو پایتخت استرالیا (ACT) دارای اجاره هستند و با اجاره نامه های 99 ساله صادر می شوند . اجاره اجاره نامه ها توسط دولت گورتون در سال 1970 لغو شد، با سیستم مالکیت اجاره ای که اکنون "تقریباً یکسان عمل می کند" با تصدی مالکیت آزاد معمولی املاک مسکونی در سایر حوزه های قضایی استرالیا. [8]
اجاره خانه های مسکونی استرالیا از ایالت به ایالت دیگر متفاوت است که توسط قوانین محلی اداره می شود. [9] [10]
املاک اجاره‌ای مدرن در انگلستان و ولز می‌توانند یکی از چهار شکل را داشته باشند: اجاره یا اجاره با مدت معین برای سالها ، اجاره دوره‌ای ، اجاره به میل ، و اجاره در رنج . فرم هایی که دیگر مورد استفاده قرار نمی گیرند [ نیازمند منبع ] عبارتند از socage و burgage .
هنگامی که یک مالک زمین به یک یا چند نفر به نام مستاجر اجازه می دهد که از زمین برای مدت معینی استفاده کنند، زمین به صورت اجاره در می آید و رابطه ساکن (یا کارگر) مالک زمین را «اجاره» می نامند. یک مستاجر اجاره بها را به مالک زمین می پردازد (نوعی پرداخت ). اجاره می تواند شامل ساختمان ها و سایر بهبودهای زمین باشد. مستاجر می تواند یک یا چند مورد را انجام دهد: مزرعه اجاره، زندگی در آن، یا انجام تجارت در آن. به طور معمول، املاک اجاره ای برای یک دوره زمانی خاص توسط مستاجران نگهداری می شود.
در انگلستان در سال‌های اخیر، برخی از خانه‌ها و آپارتمان‌های نوساز توسط سازندگان خانه‌های بزرگ با اجاره به فروش می‌رسند که اجاره زمین قابل پرداخت هر 10 تا 25 سال دو برابر می‌شود و در نتیجه قیمت بسیار بالایی برای خرید اجاره وجود دارد. این امر باعث شده است که فروش برخی از خانه های اخیراً ساخته شده پیچیده شود. [11] در سال 2017، دولت بریتانیا رایزنی در مورد اصلاحات قانونی برای پایان دادن به چنین طرح های استثماری آغاز کرد. [12]
اسکاتلند قوانین متفاوتی دارد و بر اساس قانون اسکاتلند از سال 1974 ایجاد اجاره مسکن با مدت بیش از 20 سال یا اعطای هر گونه اجاره بیش از 175 سال ممنوع شده است. [ نیازمند منبع ]
در ایالات متحده، تعاونی‌های مواد غذایی محلی برای رشد محصولات خود به مستاجران می‌دهند. اجاره روستایی نیز یک روش رایج است. در اجاره روستایی، فرد مقدار زیادی زمین را خریداری می کند و جامعه روستایی از آن به عنوان منبع درآمد استفاده می کند.
اصطلاح املاک برای سالها به نظر می رسد یک اصطلاح آمریکایی باشد. این به یک ملک اجاره ای برای هر دوره زمانی خاص اشاره دارد (کلمه "سال" گمراه کننده است، زیرا مدت اجاره می تواند یک روز، یک هفته، یک ماه و غیره باشد). دارایی برای سالها به طور خودکار تمدید نمی شود.
اولین وظیفه موجر این است که در ابتدای اجاره، مستاجر را در تملک فیزیکی زمین قرار دهد ( قاعده انگلیسی و اکثریت ، بر خلاف قانون آمریکایی که فقط مستاجر را ملزم به داشتن تملک قانونی یا حق داشتن)؛ دوم ارائه محل در شرایط قابل سکونت - ضمانت تلویحی قابل سکونت وجود دارد. اگر مالک هر یک را نقض کند، مستاجر می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند و از خانه خارج شود، یا در حالی که به پرداخت اجاره ادامه می‌دهد در محل بماند، و از مالک برای خسارت شکایت کند (یا اجاره را متوقف کند و از نقض ضمانت ضمنی قابلیت سکونت به عنوان دفاعی استفاده کند. تلاش مالک برای دریافت اجاره).
اجاره همچنین شامل یک عهد ضمنی لذت بردن آرام است - صاحبخانه در لذت مستاجر دخالت نخواهد کرد. این را می توان به سه طریق نقض کرد.
طبق قانون عرفی، [ کجا؟ ] موجر هیچ وظیفه ای در قبال مستاجر برای حمایت از مستأجر یا دارندگان پروانه و مدعوین مستاجر نداشت ، مگر در موارد زیر:
طبق قانون عرفی، مستاجر وظایفی در قبال موجر دارد:
مستاجر در برابر دعوت‌کنندگان شخص ثالث به دلیل کوتاهی سهل‌انگیز در اصلاح شرایط خطرناک در محل، مسئول است - حتی اگر صاحبخانه از نظر قراردادی مسئول باشد.
اگر زمین تحت اجاره به مستاجر به حکم دولت محکوم شود [ کدام؟ ] قدرت دامنه برجسته ، مستاجر ممکن است بتواند بسته به مقدار زمین گرفته شده و ارزش آن، کاهش اجاره بها یا بخشی از جایزه محکومیت (بهای پرداخت شده توسط دولت) به مالک را به دست آورد. ملک اجاره ای [ کجا؟ ]
با تصرف جزئی زمین، مستاجر می تواند برای اموال گرفته شده، اجاره بهای تقسیط را مطالبه کند. به عنوان مثال، فرض کنید مستاجر زمین را به مدت شش ماه به مبلغ 1000 ¤ در ماه اجاره می دهد و آن دو ماه پس از اجاره، و دولت 25 درصد از زمین را محکوم می کند. سپس مستاجر حق دریافت بخشی از جایزه محکومیت معادل 25 درصد از اجاره بها را برای چهار ماه باقیمانده اجاره - 1000 ¤، که از 250 ¤ در ماه به مدت چهار ماه به دست می آید، خواهد داشت.
با این حال، گرفتن کامل ، اجاره نامه را خاموش می کند، و تمام اجاره را از آن نقطه بهانه می کند. مستاجر حق هیچ بخشی از جایزه محکومیت را نخواهد داشت، مگر اینکه ارزش اجاره نامه بیشتر از اجاره بهای پرداخت شده باشد که در این صورت مستاجر می تواند مابه التفاوت را پس بگیرد. در مثال بالا فرض کنید که ارزش بازار زمین در واقع 1200 ¤ در ماه بود، اما نرخ ¤1000 در ماه نشان دهنده وقفه ای است که توسط صاحبخانه به مستاجر داده شده است. از آنجایی که مستاجر توانایی ادامه اجاره زمین با این نرخ مقرون به صرفه را از دست می دهد (و احتمالاً باید به زمین گران تر نقل مکان کند)، مستاجر حق دریافت تفاوت بین نرخ اجاره و ارزش بازار را خواهد داشت - ¤ 200 در ماه برای یک مجموعا 800 ¤
